Willem Middelkoop en Daan de Wit
Beluister het gesprek. MP3, 14 minuten, 13 Mb.
Deze serie staat los van de gesprekken met Middelkoop zoals deels al gepubliceerd op DeepJournal. De nieuwe serie gaat over de actualiteit en deze gesprekken zullen met enige regelmaat worden gehouden. Om vertraging te vermijden, wordt niet gewacht op de transcripts van de gesprekken. Mogelijke transcripts zullen later worden toegevoegd.Het gesprek van vandaag gaat over het leeglopen van de Amerikaanse huizenbubbel, een gebeurtenis die zich nu duidelijk begint af te tekenen en waarvan wordt verwacht dat die een grotere impact zal hebben dan de implosie van de technologiezeepbel.
In het gesprek ook aandacht voor het boek dat zal uitkomen, gebaseerd op de interviews van Daan de Wit met Willem Middelkoop, interviews die voor een deel online staan en waarvan een deel nog online zal verschijnen.
Transcript gesprek 13 maart 2007
Daan de Wit: Het is dertien maart 2007. Mijn naam is Daan de Wit. Aan de lijn heb ik Willem Middelkoop. Een nieuw initiatief, dit bestaat naast onze bestaande serie gesprekken. We gaan elkaar nu wat vaker spreken en korter ook; helemaal gebaseerd op de actualiteit. Willem, maandag twee weken geleden, barstte de bom in China. Miljarden werden verdampt las ik in de krant, intussen komen de krokussen op en is het ook niet bepaald de opener van het Journaal iedere dag. Wat is er precies aan de hand?
Willem Middelkoop: de financiële markten zijn weer heel onrustig geweest. Het begon met een dag waarop de beurs in China 10 % daalde, die zijn daarna ook wel weer redelijk snel hersteld. Het was dus een vrij korte paniekgolf die een weekje geduurd heeft in totaal op de wereldwijde beurzen. Alle beurzen waren toe aan een correctie; vanaf juli 2006 zijn de beurzen in een mooie stijgende trend omhoog gegaan en iedereen zat te kijken: Wanneer zal de correctie beginnen. Die begon dus met de daling in Sjanghai en wat je dan ziet is dat heel veel beleggers posities hebben met geleend geld, ze hebben dus extra posities genomen, en als dan de onrust begint toe te slaan, de correcties komen, dan gaan mensen posities afbouwen en sluiten. Mensen worden ook vaak gedwongen om posities te sluiten door risicobeheersingprogramma’s door banken en dat lokt dan de ene na de andere verkoop uit. En wat je dan ziet is dat je in een korte periode ineens 10 à 15 procent daalt en dat heeft niks met een crash te maken; het is gewoon een correctie of hele grote beweging omhoog. Op een dieptepunt van die correctie was de AEX gedaald van 510 naar 470 punten, dus 40 punten en daarmee staan we op het niveau als half december 2006. Het lijkt dus allemaal heel wat, maar eigenlijk gebeurt er niet zo veel.
Daan de Wit: Het is dus eigenlijk een storm in een glas water ondanks die heftige berichten in die dagen.
Willem Middelkoop: De zorg, angst en onzekerheid worden vergroot omdat de Amerikaanse economie nu toch ernstig begint te verzwakken. Na het leeglopen van de Amerikaanse technologiebubbel hebben we gezien dat de Amerikaanse bankiers, de Federal Reserve, de rente extreem heeft verlaagd van 6 % naar 1 % in 2002, 2003, 2004. Daardoor was het lenen heel erg goedkoop was. Daardoor bleef de autoverkoop ook op peil omdat die autofinancieringen met 0% rente konden worden aangeboden. Door die enorm lage rente zag je ook een enorme speculatiegolf ontstaan, je kon dus vrijwel gratis geld lenen om daar met te gaan speculeren. En om eigenlijk al die excessen in te gaan dammen en inflatie te bestrijden moest de rente worden opgetrokken. Dat hebben we de afgelopen anderhalf jaar gezien; toen is de rente van 1% richting de 5 % gegaan en dat heeft ervoor gezorgd dat General Motors en Ford niet meer die goedkope financieringen aan kunnen bieden. En we zien dus nu dalingen van GM en Ford van ongeveer 30% in de verkopen waardoor de auto-industrie in grote problemen is gekomen. Wat we ook hebben gezien is dat door de extreem lage rente van een aantal jaren geleden, is er een nieuwe bubbel, een nieuwe speculatiegolf in het vastgoed is gekomen. Een op de drie gekochte huizen in Amerika was een speculatieobject en omdat de rente is opgetrokken stijgt de huizenprijs niet meer, en nu begint die hele speculatiegolf die we de afgelopen jaren omhoog hebben zien ontwikkelen, zich om te draaien. En wat je dus nu ziet is dat veel speculanten hun onroerend goed willen verzilveren waardoor er een enorm aanbod van onroerend goed is in Amerika wat dus leidt tot dalende prijzen. We zien dus nu ook dat er op de Amerikaanse hypotheek markt grote problemen beginnen te ontstaan.
Daan de Wit: Je ziet zoveel op het moment zoveel artikelen hierover dat je zou denken dat de huizenmarkt aan het klappen is, terwijl met zoveel geld in die markt het een enorme knal moet geven. Ondertussen lijkt dat ook wel mee te vallen. Is er toch sprake van een ballon die knapt?
Willem Middelkoop: Ja, het is echt een ballon die aan het knappen is. Ik denk echt dat je kan stellen dat als we over een jaar of twee terug kijken dat je kan stellen dat het leeglopen van die technologiebubbel tussen 2000 en 2003 kinderspel was bij wat me nu meemaken, het leeglopen van die vastgoedbubbel. Er hebben zoveel excessen plaats gevonden bij het financieren van vastgoed. Een heel groot gedeelte van het speculatief vastgoed werd gefinancierd met zogenaamde no doc mortgages dat zijn hypotheken waarbij je geen enkel document hoeft te overleggen om die hypotheek te krijgen, dus geen loonstrookje, geen belastingpapieren. Iedereen kon dus een lening krijgen om vastgoed te financieren, vaak voor de volledige aanschafprijs. En wat nu blijkt is dat in een deel van de markt, de sub-prime lenders market, dat is een beetje een technische term die we in Nederland niet kennen, maar in Amerika wordt een groot deel van de hypotheekmarkt bepaalt door hypotheken waar je wat meer rente betaalt, dus in plaats van 6 % betaal je 8%. Daardoor kan je zelfs als je een slechte krediethistorie hebt, en geen loonstrookje hoeft te overhandigen, een hypotheek krijgen. Die sub-prime lenders market gaat om 15% van de hele hypotheekmarkt in Amerika, dat gaat om 1000 miljard dollar op een totale markt van 8000 miljard, en daar vinden nu de grote problemen plaats. Het blijkt dat meer dan 10% van de klanten van die sub-prime lenders een achterstand hebben van meer dan 60 dagen hebben in het betalen van hun rente en maandelijkse hypotheektermijnen. En die tien procent worden dus nu geconfronteerd met de gedwongen verkoop van hun woning, verliezen dan hun woning en worden uitgezet en er zijn berekeningen dat 1, 5 tot 2 miljoen Amerikaanse gezinnen hun woning gaan verliezen.
Daan de Wit: De vergelijking met het leeglopen van die technologiebubbel klinkt wat abstract. Wat moet ik voorstellen bij deze bubbel die leegloopt?
Willem Middelkoop: Wat in feite hetzelfde is, is dat als je een een speculatieve bubble hebt op een bepaalde markt, dan is er dus heel veel extra geld naar die markt gestroomd. Dat heeft tot veel te hoge waarderingen geleid. Dat hebben we bij technologieaandelen gezien rond 2000. Er werden veel te hoge prijzen betaald voor die aandelen. Er zit te veel lucht in die prijzen. Die lucht stroomt op een gegeven moment uit en dat is dus het leeglopen van de bubble. Hetzelfde zie je nu met vastgoed, er is veel te veel speculatief geld naar de vastgoedmarkt gestroomd. Daardoor zijn er veel te hoge prijzen voor huizen betaald de afgelopen jaren. Er zijn veel te sterke stijgingen geweest van de huizenprijzen, en die lucht begint er nu uit te stromen. Het vervelende is, is dat als zo'n bubble eenmaal gaat leeglopen, dan is dat vaak een proces dat even lang duurt als de opgaande beweging. De opgaande beweging in de huizenmarkt heeft zo'n 6, 7 jaar geduurd en dan het leeglopen van die bubble. Dat gaat vaak wel sneller in eerste instantie, maar voordat zo'n markt stabiliseert en weer begint te stijgen, dan ben je dus vaak ook een even lange periode onderweg.
Daan de Wit: Vandaar dat er dus ook niet echt sprake is van een klap.
Willem Middelkoop: Het is een sluipend proces. Het is niet een crash zoals op de beurs, dat er ineens 30 procent van afgaat. De huizenprijzen dalen dit jaar 6 procent, volgend jaar is het 12 procent en het jaar daarna 15 procent. Maar in een aantal jaren verspeel je dus wel 30, 40, 50 procent van de huidige niveaus. Dat kan gebeuren, dat is nu nog niet aan de gang. We zitten aan het begin van die beweging. Maar de geluiden die uit de hypotheekmarkt komen in Amerika, die zijn toch aardig rampzalig. Er zijn nu al 37 hypotheekverstrekkers omgevallen. New Century Financial is ongeveer de grootste, die heeft 7000 mensen in dienst, 220 verkoopkantoren in 35 staten. Die staat op omvallen, dat zou de 38e zijn. Dit zorgt gewoon voor een domino-effect.
Daan de Wit: En heel concreet: mensen uit hun huizen en wat zie je nog verder?
Willem Middelkoop: Nou, dat er in de VS 100.000 banen in de bouw vorig jaar al verloren zijn gegaan en dit jaar opnieuw 100.000 banen verloren zullen gaan. Er dus mogelijk twee miljoen van de 80 miljoen Amerikaanse huizenbezitters hun huis gedwongen zullen moeten verkopen. De huizenmarkt met alles wat er bij hoort, van koperen leidingen die aangeschaft moeten worden tot keukens en alles wat er omheen zit, dat is goed voor 23 procent van de Amerikaanse industrie. Dus als het slechter gaat in die huizenmarkt en die huizenmarkt zou gaan crashen, dan heeft dat heel grote gevolgen op de totale economie. En dan ontstaat de kans dat Amerika in recessie zou komen, zeg maar binnen 12 tot 18 maanden.
Daan de Wit: Ja, en dan gaan wij mee.
Willem Middelkoop: Er is nog één heel belangrijk effect. Amerikanen hebben het afgelopen jaar hun koopkracht op peil weten te houden doordat ze gemiddeld 7 procent van hun gezinsinkomen haalden uit de overwaarde van hun huis. Dus Amerikanen zijn er aan gewend geraakt, dat ze de overwaarde van hun huis opeten en dat is dus goed voor gemiddeld 7 procent van het gezinsinkomen. En nu die prijzen niet meer stijgen, gaat de dat effect sterk wegvallen. En die 7 procent was goed voor een extra stimulans voor de economie. Er werd zeg maar voor 700 miljard per jaar meer gekocht door Amerikaanse burgers. Dat effect gaat nu wegvallen en dat is zorgelijk voor de groei van de Amerikaanse economie.
Daan de Wit: Wat betekent deze ontwikkeling voor de huurders en huiseigenaars in Nederland?
Willem Middelkoop: Nou op zich niet zo heel erg veel. In Amerika is de speculatie echt enorm geweest en dat hebben we hier eigenlijk in de jaren '90 gezien. Alleen de excessen van toen waren hier minder groot dan in Amerika. We hebben gezien dat er wat lucht uit de prijzen is gestroomd tussen 2000 en 2003. In Amsterdam daalden de prijzen toen bijvoorbeeld met 15, 20 procent. Maar omdat er sprake is van een sterke woningnood en een lage rente nog steeds en een aantrekkende economie, zijn die huizenprijzen eigenlijk weer op peil gekomen. Wat wel zorgelijk is, is dat een hele hoop pensioenfondsen in Amerikaans vastgoed heeft belegd. ABP heeft bijvoorbeeld voor meer dan 8 miljard in producten belegd. En als dekking van die beleggingsproducten van het ABP is er eigenlijk Amerikaanse vastgoed in dekking gegeven. Als het echt fout gaat met de Amerikaanse huizenmarkt, zou dat ook problemen kunnen gaan geven voor pensioenfondsen die veel in dat soort producten hebben belegd.
Daan de Wit: En heel concreet, als je nu op het punt staat een huis te kopen? Wel doen, niet doen? Huren? Wat is het slimste?
Willem Middelkoop: Ja, dat is echt heel moeilijk om te zeggen. De rente zie je nu wat oplopen. Je ziet dat de hypotheekeisen niet alleen in Amerika worden aangescherpt – als het kalf verdronken is, dempt men de put, zou je kunnen zeggen – dus nu worden de eisen om een hypotheek te krijgen wel aangescherpt. Datzelfde zie je eigenlijk in Europa gebeuren. Ook hier worden de eisen wat aangescherpt. Men is wat minder soepel tophypotheken te geven. Dat zorgt er eigenlijk voor dat de huizenprijzen niet heel veel verder meer omhoog kunnen. Maar aan de andere kant wordt er zo veel geld op de wereld gecreëerd, dat we toch in een soort inflatiespiraal zitten. Als er inflatie is, dan blijven die huizenprijzen ook mee omhoog gaan. Gewoon puur omdat huizenprijzen meestijgen met de inflatie. Het risico op een echte stevige daling van de huizenprijzen is niet heel groot in Nederland, of de economie zou erg moeten gaan verzwakken. Maar of je gegarandeerd winst gaat maken als je een huis koopt, dat is ook niet te verwachten.
Daan de Wit: Mijn interviews met jou worden in boekvorm uitgegeven bij Nieuw Amsterdam. Wat kan je er over vertellen verder?
Willem Middelkoop: Ik ben op dit moment hard aan het schrijven aan het eerste boek met als titel Als de dollar valt. Het is een bundeling van de gesprekken die wij hebben gevoerd het afgelopen jaar. En ook de columns die ik heb geschreven de afgelopen tijd. Ik probeer eigenlijk grofweg in een honderdtal vragen en honderd antwoorden op een heel makkelijke toegankelijke manier de grote ontwikkelingen in de economie te beschrijven. Dat moet dus op een heel toegankelijke manier inzicht geven in wat er allemaal speelt op dit moment.
Daan de Wit: Wanneer verwacht je dat het in de boekwinkel ligt?
Willem Middelkoop: Het streven is om het in juni in de boekwinkel te hebben.
Source: http://www.deepjournal.com
Sem comentários:
Enviar um comentário